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　　随着更多城市参与“以旧换新”，各地创新不断，打通存量与增量市场的堵点。日前，无锡市商品房“以旧换新”又现新举措，实现住房“异地换购”，其中，作为“以旧换新”收购主体的地方国企增加对苏州、常州存量二手房商品住宅的收购10倍杠杆炒股，此举在全国尚属首例。

　　在业内人士看来，跨城“以旧换新”恰是“房随人动”的重要体现。过去几年跨城购房的现象较多，比如在环京、环沪购房，对于此类区域可以率先落实跨城“以旧换新”，这将助力房地产市场去库存，使得新房、二手房市场联动或更加顺畅。

　　无锡梁溪城发首推住房异地“以旧换新”

　　“以旧换新”又有新招术。日前江苏省无锡市梁溪城市发展集团有限公司（简称“无锡梁溪城发”）宣布推出“以旧换新”3.0版业务。

　　在前一版的“以旧换新”公告中，指定主体收购无锡市存量二手商品住宅（不包括房改房、私房、办公类物业），本次继续扩大范围，增加对无锡全市优质公寓、优质商铺的收购；增加对苏州全市、常州全市等城市范围内存量二手商品住宅的收购；增加多换一；增加直系亲属新旧产权所属人变更；增加新楼盘参与。

　　其中，最受关注的是跨城“以旧换新”，也就是说，市民可以用苏州、常州的二手房，来换购无锡的新房。从目前来看，此类住房异地“以旧换新”在全国尚属首例。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，无锡梁溪区商品房“以旧换新”是目前全国100多个城市中创新力度较大的政策，有助于房东优化不同区域的房产，尤其是对于希望到无锡安家的购房者来说，参与“以旧换新”计划具有积极意义。而且这一操作对于“以旧换新”具有非常好的启发，有助于人才以及年轻人在苏锡常等区域流动。其实恰是“房随人动”政策的重要体现。

　　此外，无锡“以旧换新”还支持一换一、一换多、多换一，即一套二手物业置换一套新房或多套新房，多套二手物业置换一套新房，存量二手物业总价需不高于新购房源总价的60%。

　　公开信息显示，无锡梁溪城发集团定位为“城市开发建设运营商”。4月，梁溪城发发布公告，启动无锡市区内首批次商品房“以旧换新”活动；，新版“锡十条”明确了“加大‘卖旧换新’支持力度”；，梁溪城发发布“以旧换新”2.0版，将置换旧房由原来的梁溪区范围扩大到无锡市范围，同时支持一换一、一换多。

　　在严跃进看来，无锡创新了“以旧换新”的做法，无论是“异地换购”，还是收购优质公寓、优质商铺都值得其他城市借鉴学习。

　　各地不断创新推动“以旧换新”加速落地

　　中指研究院数据显示，截至目前，全国已有超过100座城市陆续推出住房“以旧换新”政策。对此，中指研究院华中市场研究中心主任李国政认为，目前住房“以旧换新”有三种主流的操作模式，即税费补贴、政府收储、三方联动。其中，最有效的当属政府收储模式。

　　而无锡“以旧换新”是以地方国企为主体，通过评价手段直接收购二手旧房，旧房款项用于购买指定的新房项目，收购的旧房则可用于再出售、保障性住房或人才公寓等，形成市场销售闭环。

　　业内人士认为，“以旧换新”旨在激活房地产市场，满足居民改善性住房需求，促进一二手房联动，并优化住房资源配置。

　　从目前来看，在多重政策利好的叠加影响下，商品房“以旧换新”模式正在适应不同城市的市场需求，各地均因地制宜、创新不断，寻找解决当前存量与增量市场矛盾，激活房地产市场活力的新思路、新探索。其中，北京“以旧换新”模式服务链条长、参与企业多元，比如引入住房租赁企业，针对购买期房的换房居民，在旧房出售后至期房交付前的过渡期，由住房租赁企业自主决策提供住房租赁优惠服务。在租金优惠上，有8折、8.5折、8.8折、9折等。

　　此外，江苏泰州出台新规明确，经住建部门审核备案的“以旧换新”协议，可作为首付款入账凭证；而且，对“以旧换新”的换购人，可保留已售卖旧房施教区2年入学资格。而广西南宁也对“卖旧买新、以旧换新”的个人购房者给予购房财政补贴支持。

　　在严跃进看来，跨城的房产交换模式很有价值，因为过去几年跨城购房的现象很多，即环京、环沪购房，在目前新一轮发展过程中，对于此类区域或城市群、都市圈，可以率先落实跨城“以旧换新”，系统性考虑都市圈的“卖二手房换新房”。

　　事实上，目前住房“以旧换新”还存在痛点。无论是“卖一买一”还是“以旧换新”，能否顺利置换的关键在于需要多长时间才能成功出售旧房。在中原地产首席分析师张大伟看来，“以旧换新”可以帮助置换客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。在当前的置换链条中，核心仍是如何快速“卖旧”，想要以点带面取得明显成效10倍杠杆炒股，仍需调动多方资源配合。